粥店老板幫你鑒別好旺鋪

　　開(kāi)粥店選一個(gè)好的店址至關(guān)重要，做為一位有著八年餐飲行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)說(shuō)，張先生的話也許值得你好好學(xué)習(xí)，來(lái)提高辨別商鋪優(yōu)劣的能力。

　　選鋪人粥店老板張先生

　　粥店老板張先生，30多歲，東北人，有8年餐飲行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，曾就職北京某有名飲食店總經(jīng)理。2004年1月開(kāi)始自己創(chuàng)業(yè)，開(kāi)設(shè)一家粥店。目前共有7家連鎖粥店，分布在霄云路、世紀(jì)城和小西天等地。

　　旺鋪標(biāo)準(zhǔn)看好寫(xiě)字樓群附近背靠社區(qū)的商鋪

　　很佩服張先生的眼光，短短一個(gè)多月，這家位于小西天附近的店鋪已然火起來(lái)了，還未到就餐時(shí)間，店內(nèi)已陸續(xù)來(lái)了不少客戶光顧。對(duì)于一年開(kāi)7家店帶來(lái)的壓力，張先生說(shuō)，除關(guān)注資金方面的問(wèn)題外，選鋪得當(dāng)與否很關(guān)鍵。

　　現(xiàn)在選店鋪我關(guān)心三個(gè)方面。張先生說(shuō)。優(yōu)先，環(huán)保是否過(guò)關(guān)。比如政府要求類(lèi)似粥店這樣的餐飲店不能開(kāi)在居民樓下，鄰近開(kāi)設(shè)店鋪，安裝的道需要高過(guò)居民樓，因此，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的店面要具備先天的條件。

　　第二，交通?，F(xiàn)代城市的頑疾之一是交通，市區(qū)內(nèi)的停車(chē)位緊缺，餐飲店開(kāi)在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。一般一個(gè)百萬(wàn)平方米的餐飲店要求有5個(gè)車(chē)位，但現(xiàn)在的店鋪多數(shù)配置不足。張先生舉例，小西天的這家粥店晚上營(yíng)業(yè)3小時(shí)，先后要停留80多輛車(chē)，車(chē)位明顯不能滿足。

　　第三，客流?？驮吹亩嗌?zèng)Q定了粥店的經(jīng)營(yíng)，客源分流動(dòng)和固定兩類(lèi)。流動(dòng)客源是指各種交通工具能夠到達(dá)的人群，附近的交有助于潤(rùn)腸通便利是一必要條件。固定客源則是寫(xiě)字樓和附近居民。張先生的粥店人均消費(fèi)25～3優(yōu)惠，很適合白領(lǐng)消費(fèi)，開(kāi)設(shè)在寫(xiě)字樓集中地區(qū)的店面至少可以確保中午就餐的客流，但僅有午餐消費(fèi)群是不夠的，因此還需依靠成規(guī)模的小區(qū)做后盾，向縱深發(fā)展。張先生表示，寫(xiě)字樓群附近，背靠社區(qū)的商鋪看好，但絕不會(huì)開(kāi)在小區(qū)內(nèi)，一來(lái)是小區(qū)內(nèi)的客流可能有限，二是小區(qū)的保安會(huì)限制外人進(jìn)出，妨礙生意。

　　由于市區(qū)內(nèi)的店鋪越來(lái)越稀缺，未來(lái)粥店也將向郊區(qū)發(fā)展，但張先生表示，自己還不看好社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)，短期內(nèi)粥店不會(huì)選擇開(kāi)在近郊的大型社區(qū)。

　　特別關(guān)照租價(jià)不是重要的確定因素

　　成本經(jīng)營(yíng)直接關(guān)系到商家的收銀，如今市面上餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻高、投入大，無(wú)形中裝修、廣告、運(yùn)營(yíng)等方面的成本增加，分割了收銀空間，因此，一般的短期租賃將難以為繼，張先生7家粥店都簽訂了8～13年之間的租賃合同。他表示，有些業(yè)主推出的3年租期其實(shí)拒絕了很多商家。

　　不難發(fā)現(xiàn)，盡管這幾年餐飲業(yè)用房需求增多，商鋪?zhàn)鈨r(jià)有所趨升，房租并不是商家成本中核心的部分。張先生認(rèn)為，一些隱性成本讓商家無(wú)所適從，如轉(zhuǎn)讓費(fèi)。好的門(mén)面房炒作成分大，價(jià)格攀升速度驚人，一個(gè)店面僅轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高達(dá)50～100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)大多無(wú)法走賬，帶來(lái)商家經(jīng)營(yíng)回收困難。

　　他表示，未來(lái)幾年租價(jià)的上漲幅度不會(huì)太大，一方面受供應(yīng)增量大的影響，另外，租價(jià)上漲過(guò)快潛伏了危機(jī)。租價(jià)過(guò)高，經(jīng)營(yíng)者無(wú)法接受將致使商鋪空置，與住房不同，商鋪只要一年出現(xiàn)一個(gè)月的空檔，先前漲價(jià)掙的那點(diǎn)收銀就賠進(jìn)去了。而即便是好地段，高租價(jià)帶來(lái)商家頻繁更替，出現(xiàn)常年變換霸王旗的現(xiàn)象，將導(dǎo)致其他經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者產(chǎn)生店鋪地段價(jià)值差的錯(cuò)覺(jué)，無(wú)益加盟和店鋪未來(lái)的租價(jià)上漲。

　　選鋪感言好的店鋪還是難找

　　選家好店鋪不是那么容易。張先生說(shuō)，他的車(chē)一年跑了3萬(wàn)公里，幾乎看盡北京市內(nèi)的門(mén)面房，還是覺(jué)得好店鋪難尋。看中的店面大多在經(jīng)營(yíng)中，即便在不死不活的生存線上掙扎，只要不爭(zhēng)取降低損失，商家基本不愿轉(zhuǎn)讓。

　　新開(kāi)發(fā)的店鋪被看中的很少，許多樓盤(pán)都沒(méi)有明確約定用途，商鋪設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)存在很多缺陷，無(wú)法使用。有業(yè)主甚至將商鋪裝修得非常奢華，連外墻都鋪上了大理石，他說(shuō)：鋪裝大理石損害了雙方的經(jīng)濟(jì)利益。商家需要有展示空間，裝上自己企業(yè)的標(biāo)識(shí)擋住了門(mén)口的大理石，造成浪費(fèi)。

　　張先生表示，商家希望展示自家獨(dú)特的店面風(fēng)格，毛坯型商鋪符合他們的心意，一些排水設(shè)施完備，氣到位，水電氣有足夠發(fā)揮空間的框架型店鋪便基本適合粥店的硬件要求。店鋪面積不大，300～500平方米是他的喜歡。

　　聽(tīng)了專(zhuān)業(yè)人士的選鋪經(jīng)驗(yàn)，你有所收獲了嗎？