中房地產借租賃籌錢5億“解渴” 上市房企現融資新路徑

　　近來，銀行間發債開閘曾讓房企大佬拍手高呼，但其較高的準入門檻仍讓多數房企被拒之門外。當下，房企資金鏈依然普遍繃緊。

　　10月10日，中房地產對外公告稱，公司以旗下深圳子公司的固定資產為標的物，與富康國際租賃有限公司(以下簡稱富康國際)達成租賃協議，先向后者出售標的物，融資5億元，再約定5年后予以回購，年租息率大約8.7%。

　　昨日(10月13日)，中房地產證券事務部相關人士在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，租賃融資是當前公司融資渠道的一種方式，之前也包括開發貸、大股東關聯借款等。該人士還提到，目前中房地產也正在密切關注新政，以順應市場變化。

　　在重慶一位房地產金融看來，中房地產此舉相當于變相融資，租賃公司相當于采取了“買入返售”，屬于資產置換，未來關鍵要看中房的回購能力，也是一個點。

　　借道租賃融資“解渴”

　　今年半年報顯示，報告期內，中房地產在建新項目新開工面積31.59萬平方米，簽約銷售金額9375.28萬元。去年年報顯示，中房地產新開工面積21.9萬平方米，簽約銷售金額8.8億元。

　　《每日經濟新聞》記者比較發現，中房地產今年上半年新開工量遠超去年全年新開工量，但與去年全年銷售業績相比，今年上半年銷售回款難言“亮色”。

　　近期，雖然銀行間市場放開了上市房企中票融資，但在相關行業人士看來，只有個別資信評級較高的上市房企才有資格在銀行間市場發債。

　　資金壓力下，中房地產選擇了租賃融資。公告顯示，中房地產以旗下深圳市中住匯智實業有限公司所擁有的百門前工業區地下管網及道路作為租賃物，出售給富康國際，并簽訂《融資租賃合同》，獲取5年期的租賃融資5億元。到期后，中房地產予以回購并支付年租息率約8.7%。

　　中房地產方面表示，本次融資資金到位后，一部分擬用于中住匯智公司歸還銀行借款，其余部分用于支持公司地產開發等。

　　對此，亞信控股集團董事會秘書榮騰洪向《每日經濟新聞》記者表示。“這種融資估計是變相收購。項目價值是關鍵，如果不能償還，就是點。”

　　房企借道租賃融資的例子此前已有。去年4月初，大名城(600094，SH)控股子公司福建名城地產與上海國金租賃有限公司簽訂《轉讓合同》及《融資租賃合同》，將采取售后回租方式，由出租人上海國金租賃有限公司為承租方福建名城地產提供融資租賃1.4億元，限定3年。

　　同樣在去年，金科股份(000656，SZ)全資子公司重慶慶科商貿有限公司與金科股份持股5.5%的重慶銀海融資租賃有限公司簽訂了《融資租賃合同》，慶科商貿與銀海租賃進行融資租賃交易，融資金額為2億元，限定2年。租賃期結束后，慶科商貿清償對方租金及費用，以一元錢名義代價回購租賃物及其所有權。

　　地產租賃融資“潛力大”

　　全國房地產商會理事、交大房地產金融總裁俱樂部副會長李驍向《每日經濟新聞》記者表示，融資租賃在市場才剛剛興起，當前房地產企業又普遍存在資金壓力，未來這個渠道業務有很大的發展空間。以一線城市為例，人均GDP已邁過1.5萬美元大關，且商業物業也占據樓市龐大的份額，消費助力租金經營上升。

　　“開發商將自有的成熟商業物業融資租賃公司進行融資，門檻更低，融資量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金實現目標扣除經營費稅后的余額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用于新項目的開發。”恒信泰富機構一位人士透露。

　　記者發現，上述上市房企融資租賃方式主要有兩種，大名城和中房地產采用的是售后回購模式，而金科股份采用的是直接融資租賃模式。按照寶力融資租賃有限公司給出的融資租賃業務模式，除了上述兩種模式外，還有委托融資租賃、杠桿融資租賃和聯合租賃。但在行業人士看來，對于地產企業而言，比較常見的是售后回購和直接融資租賃。

　　李驍認為，融資租賃與一般租賃的不同點在于，融資租賃期間承租人不能退租。因為正是有了明確的承租人，才有了金融租賃公司提供的定向租賃融資服務，如果租賃物產權過戶，交易成本較高，如果租賃物僅是抵押不過戶，承租人有處置權，但交易成本較低。

　　榮騰洪表示，“融資租賃是否辦抵押也是一個關鍵點，如果不辦抵押，項目本身還可以向金融機構融資。”

　　“融資租賃的主要在于租金經營，以及融資租賃期間市場波動對金融租賃公司造成較大損失。”李驍補充說，但這些在當事方簽訂協議時會有具體、成熟的約定條款，比如約定經營等。